12月23日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。遵循惯例,住建部此次定调了2020年楼市:“长期”坚持房住不炒,“三稳”仍是重心。“三稳”即稳地价稳房价稳预期,“三稳”背后,2020年重点工作中,住建部此次工作会议明确,着力培育和发展租赁住房,促进解决新市民等群体的住房问题,进一步培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。 无独有偶,在12月20日,2019商业地产大会暨第五届中国房地产租赁领袖峰会上,魔方生活服务集团作为国内领先的规模化租赁机构,其CEO柳佳女士在主题《美好居住的智慧魔方》的演讲中,阐述了租赁住房市场的长租公寓实践经验。 《美好居住的智慧魔方》——柳佳 基于时代的快速发展,消费者对娱乐、艺术、文化、科技等多元层面的追求越来越重视,这也为长租公寓的转型升级指明了方向。在中国房地产业协会的指导下,《中国房地产金融》、金砖传媒、地金科技聚焦于重塑商业地产与品牌价值,于2019年12月20日在上海市黄浦区黄陂北路309号明天广场JW万豪酒店举办2019商业地产大会暨第五届中国房地产租赁领袖峰会。 峰会现场,魔方生活服务集团CEO柳佳女士作为第一位演讲嘉宾,给大家带来了以《美好居住的智慧魔方》为主题的演讲,为现场嘉宾梳理了长租公寓当前现状及未来思路。
政策扶持是长租公寓的一大支柱 解读历年政策,柳佳总结:2015年以来,中央和地方不断推进对长期租赁公寓产业的扶持政策,从制度建设、市场主体培育、供给改善、融资渠道拓展等方面促进了租赁公寓市场的发展。租赁式公寓已成为解决人口增长和住房困难问题的重要途径,也是落实“房住不炒”政策、构建“租购并举”住房体系的重要手段。 当前我国房地产由高速度发展向高质量发展转变,人民对于住房的需求也呈现出多层次个性化的特点,总的来说,就是要打造美好居住生活升级版,在高品质住房体系上面下功夫。据悉,预计2020年我国长租公寓市场规模将接近2万亿元,其中以中小户型,中低价位为主的长租公寓,对缓解大城市住房困难有重要作用。
谈到如何寻求规模与收益之间的平衡问题,柳佳认为,无论哪种盈利模式,都离不开稳定的健康现金流。“没有效率的规模扩张或者没有利润的规模扩张都是是耍流氓。长租公寓现在的主要营业收入来源于租金差,所以说这还是一个细水长流的活。慢下来,聚焦和深耕某一细分领域,并且做到极致,由此产生的每一个点都会是我们的盈利机会,这样才能真正为行业创造价值。” 四个阶段,循序渐进 在分享中,柳佳将中国租赁式公寓的发展概括为四个阶段:2009年至2013年探索期,市场以住宅租赁为主,品牌公寓首次入市,资金没有大规模入市;2014年至2017年爆发期,资金大举入市,国家政策集中出台,房地产公司、国有企业陆续入局;2018年至2019年调整期,国家调控更加严格,企业开始寻求规模与收入的平衡;2020年以及未来,则充满期待,期待行业规范出台,从业者更趋理智,管理与服务理念不断提升。
转型期,机遇与挑战并存 柳佳预测,未来行业将由单一物业运营企业向综合性资产管理企业升级。“随着租赁地块的不断推出,在未来,土地的持有方、房屋的建设方以及租赁住宅运营方很有可能形成三方合作的局面,分工明确且相辅相成。”并强调,目前除了增量租赁地块,城市更新也是很重要的租赁式物业来源。但城市更新项目还有两大方向需要突破,一个是改建标准复杂,比如老旧房产的结构鉴定成本颇高,会给二次改造的企业带来巨大的成本压力;二是政策细则落地难,一项政策从出台到落地实施,往往曲折颇多。
期待:共同创建美好居住生活 同时,柳佳也再次表达了对行业的期待:一、期待政府尽快通过租赁立法,更细化、更明确地规范公寓从业者的经营行为;二、号召从业者尽快对接政府平台,积极将审核房源、信息发布、租赁交易等一系列流程规范透明化,推动行业大数据平台建设;三、呼吁企业合理使用金融工具,切勿过度依赖;四、呼吁行业加强对客户的关注,保障每位房东和租客的基本权益。其中,特别强调了对客户的关注度,她表示:“客户的居住需求主要在安全、舒适、社群、服务四点上,恰巧这些正是长租公寓的区别于一般租赁产品的优势,我们要把握并更好地在这上面创造出更大的价值。”
演讲尾声,柳佳引用*的讲话,表达了对“美好居住”的看法。“要体现我们的价值,首先要达到社会效益和经济效益相统一,只有完成了社会价值、客户价值和企业价值的统一,我们才能够真正的去打造美好居住生活。”
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