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贝壳找房IPO:左晖携贝壳以令房市能持久吗?

 2020-03-19 10:49  来源: A5专栏   我来投稿   节点财经的个人主页 撤稿纠错

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撰写 | 威连

编辑 | 森淼

自2月10日起,链家房产开始在全国范围内陆续复工,但由于新冠疫情的持续影响,昔日热闹的线下门店变得极为冷清,即使大门敞开却鲜有顾客上门。

而与之相反,脱胎于链家的贝壳找房网却以别样的方式引爆了线上营销。通过推出VR看房、VR带看、在线认购等多个功能的“VR售楼部”,贝壳找房的线上带看量环比增长超9倍。

早在2014年,链家在体系内开始快速推动互联网化,到了2018年4月,由链家网升级而来的贝壳找房全新上线。与链家的垂直自营模式不同,贝壳的使命是缔造一个房地产平台,吸引更多类似链家的经纪公司入驻。

另一方面,尽管天生带着链家的基因,但贝壳找房却是在用互联网的方式讲故事,相比传统的房产中介,其在资本市场也有了更大的想象空间,所以关于“贝壳找房上市”的话题也成了资本圈讨论的一大热点。

近日有媒体报道,贝壳找房已于2019年11月完成D+轮融资,参与方包括软银、腾讯、高瓴、红杉,总融资额超过24亿美元。此外据知情人士称,贝壳找房计划最快于今年在香港进行首次公开募股(IPO),估值在200亿至300亿美元之间,但疫情延缓了这一进程。

一直以来,贝壳找房对上市一事三缄其口,截至目前依然没有透露出太多的信息,但从贝壳成立以来的诸多动作,以及当下的内外环境看,上市也只差临门一脚。

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链家的焦虑与左晖的野心

从2001年第一家门店甜水园算起,链家已经成立了近20年,经过多年的跑马圈地,创始人左晖俨然成了中国最大的“中介头子”,如今坐拥8000家门店,交易额破万亿。

然而伴随着科技的发展,房多多、房天下、Q房网等行业颠覆者通过不开店的互联网模式开启了一个房地产行业新的时代,使得拥有“地下军团”的链家感受到前所未有的危机。尤其是当年爱屋吉屋用互联网空军打法杀入北京的时候,着实让左晖捏了一把冷汗。

在打破传统租售生意的逻辑下,左晖祭出了四年磨一剑的贝壳找房,希望能够进行一场自下而上的互联网改造。除了链家自身的品牌外,贝壳还允许其他经纪公司进驻,左晖的期望是通过号召各经纪品牌开放资源,破除行业痼疾,打通住房相关的所有链条和环节。

贝壳找房官网

在互联网信息平台的维度上看,链家系可谓赶了个晚集。因此,左晖开始不遗余力地调转火力助攻贝壳平台,线上线下全方位推广,先后多名互联网背景的高管加盟,做最大资源的倾斜,并将十大职能部门划归贝壳。

数据显示,截止2018年年底,贝壳找房已经落地近100座城市,吸纳120余个品牌加盟上线,赋能1.8万家门店。这一成绩,距离其正式亮相不到一年的时间。

“行业的变革存在几个阶段。第一步是信息化,即将线下的资源和信息搬到线上进行展示;第二步是流程重构,流程重构以后才能够真正叫做线上化。”贝壳CEO彭永东如是说。

如此“孤注一掷”,贝壳找房承载着链家更大的商业愿景,而从资本市场的角度看,这也是左晖的不得不为。

2016年4月,链家完成了豪华的B轮融资,投资方包括华兴、百度、高瓴、腾讯等机构。这轮价值64亿人民币的融资让链家有了更足的经营底气,但另一方面,也让链家背负着巨大的“KPI压力”。按照当时的对赌协议,如果链家2021年不能完成上市,左晖不仅要将64亿还回去,还要加每年8%的单利回报。

房地产市场的强调控下,A股市场已基本对房地产相关企业关上了大门,再加上房地产中介行业存在的不规范性、政策监管层面等制约,左晖想要上市就不得不另谋他法。

在重资产经营的链家受大行业影响较大,迈不开脚步时,拥有“互联网公司”基因的贝壳找房背负起上市的重担。因此业内普遍猜测,贝壳找房或先于链家上市,后者将成为其二级子公司。

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“镜像”平移

链家掏空了链家

事实上,从2018年4月成立开始,贝壳找房上市的迹象就非常明显。

2018年9月,贝壳在香港新成立了三家公司,董事均为左晖和链家联合创始人单一刚;2018年12月,左晖和单一刚将持有的全部贝壳找房股份质押给了境外(香港)企业。

2019年3月20日,融创、百科、万科、腾讯等22位投资人从链家撤资,链家的注册资本也由原本的2054.0213万元缩减为1355.817万元。贝壳找房对此表示,减资是为了满足企业的发展所需,原投资方在链家的股份将通过协议平移到贝壳找房。

与此同时,链家的管理层也发生了变化,包括融创中国董事会主席孙宏斌、万科祥裕董事长刘肖、华兴资本创始人包凡、新希望地产总裁张明贵在内的4名链家董事也退出了链家管理层。

一系列的动作,被业内解读为在当前房地产行业环境整体不景气的大环境下,链家想通过贝壳找房实现上市。而链家创始人左晖也表示,贝壳找房确实承担着“再建链家”的重任。

就在投资人从链家撤资不到一周,贝壳宣布启动规模超过12亿美元D轮融资。其中,腾讯领投8亿美元,另外的投资方还包括高瓴资本、碧桂园创投、新天域、华兴资本、海峡资本等。贝壳找房表示,此轮融资后公司估值超过一百亿美金。

2019年9月25日,左晖将宜居泰和旗下两家核心公司深圳市贝壳融资担保有限公司和广州亿达按揭服务有限公司打包装入香港贝壳。紧接着不到三个月,宜居泰和旗下的北京贝壳时代网络科技有限公司也被腾挪至香港贝壳。

关于这种“左晖式”移花接木,贝壳找房有一个高级的解释——“镜像”。简单而言,通过协议,链家原先投资者的持股权益会对等平移到贝壳,所有股东等量持有贝壳股份。

今年3月4日,贝壳找房正式对外宣布公司已于2019年11月完成D+轮融资,参与方包括软银、腾讯、高瓴、红杉,总融资额超过24亿美元。这也是仅次于蚂蚁金服、今日头条、京东物流以外的单笔最大金额融资。

随着链家被逐渐“掏空”,贝壳海外上市的步伐已经是越来越近。但截至目前,贝壳找房方面尚未就从未就上市计划及进展进行过明确说明。

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从自营到平台

贝壳模式遭质疑

带着上市使命的贝壳找房,给房产中介带来的冲击力显得非常巨大的,就好比左晖扔下一颗重磅炸弹,一下子把行业引爆了。

用左晖的话来说,“我们在做一个球场,希望在这里踢球越来越多,大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。”

但这个新规则很快就遭到了业内的质疑。

贝壳找房APP截图

从贝壳APP的功能布局来看,贝壳找房相当于一个B2B平台,其主要的用户是房产经纪人与终端的购房者。其商业模式与其它的B2B平台无异,是平台给商家带来流量、促进成交,以成交和服务进行收费。

也就是说,左晖希望把贝壳做成一个包括链家在内的房产中介都入驻的平台,大家共同分享资源和收益。但与其它B2B也有所不同的是,贝壳找房仍属于链家体系,既是中介行业制定游戏规则者,又是游戏的参与者。

如此说来,作为“互联网中介大平台”的贝壳找房,其内部公平性也不得不让人担忧。如果落户的中介公司无法从贝壳平台获得实际利益,而只能变相推动贝壳找房成为行业龙头,则无疑于是在帮贝壳做嫁衣。

而另一方面,左晖毕其功于一役转战贝壳,对链家而言同样“不公平”。如果真的如左晖所言“一起踢球”,那么等同于贝壳平台把流量拱手让人,这也必然也会伤及链家内部经纪人的利益,甚至说动了他们商业活动的命脉、断了他们赖以生存的口粮。

所以也有链家经纪人抱怨,“用于养家糊口、准备在事业上平步青云的房源信息,就这样被贝壳收缴归功,多年的辛劳汗水,也将从此归零,付诸东流。”

从贝壳找房的逻辑看,它正在做的一切,是属于自己的业务闭环操作,有不得不为之的理由。但当下的问题是:当一个选手能够以裁判的身份入场,其他的选手还有入局同场竞技的欲望吗?事实上,行业内对贝壳找房的商业模式已经极为不满。

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“掐架”58

平台之争胜点几何?

贝壳找房模式的侵略性让人对其市场逻辑产生了质疑,同时也让同行感受到巨大的威胁。正如我爱我家前副总裁胡景辉所说:“贝壳找房的商业模式存在悖论,链家既做平台又做线下自主品牌,存在着明显的利益冲突。”

在胡景辉看来,链家本来只分享了房地产这块大蛋糕的一小块,如今却要通过贝壳找房霸占为其它同行分蛋糕的权力,这势必会迎来大批劲敌。而毋庸置疑,姚劲波的58集团就是贝壳最大的前进障碍。

从2015年开始,58同城的房地产业务异军突起,如今成为业内的佼佼者,尤其是其旗下的安居客,无论是在体量上还是商业模式层面,双方的竞争都最为直接。

面对贝壳来势汹汹的进攻,姚劲波的防御行动可谓更为激进。2018年6月,58集团携手中原地产、我爱我家、中原地产等召开全行业“真房源”誓师大会,组成“不动产联盟”,这也被外界解读为“围剿链家联盟”。曾经联合链家抵制端口费涨价的多家房地产经纪公司、开发商和平台服务商,已经纷纷倒戈,转而投入58阵营抵制链家。

58集团喊出的口号与贝壳找房如出一辙,即提升行业服务标准,建立行业生态。“有些公司希望这个行业的所有公司都落魄下去,自己是唯一活着的人,这是不对的”,姚劲波这样表示。

关于双方的争斗,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,贝壳找房与58集团都在做平台,那么提供房源支撑的房产中介公司,尤其是大中型房产中介公司,对两者而言意味众多。这些大中型房产中介公司的选择,决定着行业天平的倾向。

从目前情况来看,21世纪不动产虽然被链家“收入囊中”,但以我爱我家、中原地产、麦田等为代表的国内房地产中介龙头,仍然拒绝加盟贝壳找房。

根据极光大数据发布的相关数据,2018年12月,贝壳找房App的渗透率为0.9%,远低于安居客的2.2%;另一方面,安居客平均DAU235.2万,而贝壳找房平均DAU为104.4万。用姚劲波的话来说就是,贝壳找房进入市场还未对58构成威胁。

最近的数据显示,截至2019年12月底,贝壳找房平台业务已经覆盖全国106个城市,连接新经纪品牌超过235个,签约门店数量涨至3.8万,连接经纪人超过36万,增长势头较为明显。但与覆盖全国10万个经纪公司、超100万经纪人的58系相比,仍有一定的成长空间。

面对万亿级的房地产市场,58同城们正在巩固自身护城河抵御外侵,中原地产、麦田地产们要么与贝壳势不两立,要么怀有戒心地在边缘徘徊,贝壳找房的境地可谓势单力薄,唯独寻求上市得到资本市场的相助。

但留给左晖的准备时间,已经不多了。

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作者: 节点财经    /    文章:168篇

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