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风口过后全是伤口,长租公寓还有未来吗?

 2020-06-05 10:29  来源: A5用户投稿   我来投稿   锦鲤财经的个人主页 撤稿纠错

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前几日,青客公寓就社交媒体上传播的青客公寓倒闭,发表官方声明称,公司目前遇到了资金困难,但目前公司仍在正常运营。

这一风波,再次将沉寂许久的长租公寓行业拉进了大众的视野之中。

青客公寓作为“长租公寓上市第一股”,19年11月上市,去年度营业收入为 12.34亿元,同比上年增长38.65%,净利润亏损4.98亿元,较2018年同比减少0.3%。如今爆出资金链问题的传言,虽然被青客否认,但背后的问题依旧值得深思。

事实上,国内其他的长租公寓品牌几乎都是如此。疫情期间,蛋壳公寓因要求房东减免房租、却不对租客减免的“两头吃”行为,被称之为“薅羊毛”,自如也因为续租租金普遍上涨10%-30%而登上了热搜。

自2014年到2015年行业爆发以来,五年的时间,长租公寓还是依然的脆弱。曾经被誉为创业风口,长租公寓可谓是含着金钥匙出生,在密集的爆雷之后,加上疫情的影响,假若资本不再跟进,长期亏损的长租公寓该何去何从?

这些年频繁的爆雷声,最终炸掉了这个行业的声誉。2020年疫情期间,长租公寓更是迎来了至暗时刻。事到如今,还有多少租客愿意选择长租公寓已经成为未知。

烤架上的长租公寓

长租公寓其实扮演的就是传统中介行业里的“二房东”的角色,两者没有太大的差别,然而不同的是长租公寓身披一层华丽的外衣。

长租公寓其实只是一个新生的的老行业,说其新,是因为该行业在国家倡导“租售并举”政策的背景下,最近几年才开始成长的;说起老,是因为整个行业的生意模式还很传统,依旧靠赚取租金差价而盈利。

2015年到2017年,在政策的推动下,不管是大小企业还是个人,都不免俗的追一下热点。

前段时间热播的电视剧《安家》,主角们都辞职创业搞起了长租公寓,描绘出一幅相当美好的蓝图。

让人不禁想泼泼冷水:清醒一点,小心血本无归!

因为经验、技术和资金方面的不足,近年长租公寓倒闭关门现象屡见不鲜。

国内长租公寓阵亡名单

强大如万科,在长租公寓的路上也曾被绊倒,这个绊脚石就是“万村计划”。

2017年,万科进入深圳上百个城中村。2018年,万村2000多栋房屋的开工率大概在20%左右。2019年7月,万科“万村计划”正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分已签约农民房房源。

目前深圳万科对“城中村”改造投入了很高的成本,如果未来出租率和租金涨幅不及预期,万村公司改造的长租公寓可能6-8年都不会盈利,甚至整个租赁周期都不会盈利。

对于长租公寓业务,万科最新的定义是:仍在爬坡期和探索期。

“我不建议做长租公寓,这个生意是亏的。”早在2018年,潘石屹就这么评价长租公寓盈利模式。

2019年11月5日,青客公寓在纳斯达克上市,发行价17美元/股,截止到目前,股价为12.01美元/股,跌去了近3成。紧接着,蛋壳公寓自1月17日在纽交所挂牌,蛋壳发行价每股13.5美元,可短短几个月的时间股价相较发行价已经跌到了8.3美元/股,跌去了近4成。

事实证明,长租公寓上市后同样不好过。

有了青客和蛋壳在前面趟雷,作为国内规模最大的长租公寓平台,同样负面缠身的自如应该会慎重考虑它的上市计划。

现在的长租公寓就像是一潭浑水,深不见底。在这潭水面前,有人止步观望,有人深陷泥潭,也有人垂死挣扎,没有人能活得滋润。高成本的前期投入,短则两三年、长则七八年才能看到盈利的希望。与蛋壳、自如、青客相比,中小玩家面临更大的洗牌和淘汰概率。在疫情之下,对所有玩家来说都是一场生死大考。

不可回避之痛

目前长租公寓尚处于野蛮生长阶段,行业所面临的痛点和槽点都比较多,各项的成本也比较高。缺乏有力的标准和规范,各种行业乱象层出不穷。

1、室内环境污染

长租公寓大多是经过改造和装修且使用了大量的低端材料,在改造装修后基本无缝衔接对外出租,购置的一些家居用品也基本是低端产品。这些因素都造成了长租公寓的室内环境污染相对严重。

长租公寓的环境污染是先天存在的,很多房屋打的隔断直接改变室内的通风和采光,不是说不超标就合格,只是看租房者的身体能不能抗得住。

在2018年,一位杭州阿里巴巴总部职工王某通过自如租住了杭州滨江区的房间后罹患急性白血病,随后于2018年7月13日病情恶化去世。其妻子对自如房进行检测,结果是:甲醛超标。江苏的陈女士一家2018年6月通过自如租房,入住4个月后,2岁半的儿子患上了白血病,100天后病故。经检测,其所租房屋甲醛超标。

长租公寓企业为了减少成本可以理解,但是拿人命开玩笑实在是令人不耻。

2、混乱的租金贷

企业胃口逐渐增大,玩家们为了维持拿房和出房的高周转规模扩张,使行业的畸形发展进一步加剧,"租金贷"这类金融工具也应运而生。

所谓租金贷就是,长租公寓与第三方金融机构合作,让租户以借贷的方式实现分期付款,年轻没有存款的白领就可以月付租房,长租公寓可以获得贷款机构提供的一次性大额贷款,然后分月付给房东,利用这个资金源收租房源,继续扩张。

青客公寓已经和十几家金融机构进行了租金贷合作,租户中使用租金贷支付租金的比重超过六成。在2019年蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比也超过六成。

租金贷的出现虽帮助了公寓企业的自身发展,但是却把其中的风险扔给了房东、租客以及全社会。万一公司资金链断裂或公寓运营方卷款跑路,租客很可能面临无房可住、还要继续支付租金的风险。

我爱我家前副总裁胡景晖曾说过:"长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。"现在看来真是一语成谶,用户只是租房,难道要拿信用来买单?

进退两难的长租公寓

我国人口总量众多,与此相对应,我国相比于其他国家拥有绝对值很高的流动人口数量。流动人口带来的租房需求占有绝对的比例。伴随着中国城市化进程的推进,城市聚集了相对较多的流动人口,国内租房市场是一个万亿的大市场,而根据国外的经验,随着房价的上涨,租房的人群会越来越多。

根据全球经济指标网的数据,发达国家的住房自有率大部分在60%左右,美国商务部最新数据显示,去年底美国住房自有率为65.1%。美国租房人口比率约为36%,我们近邻日本,租赁家庭占比高达35%,近20年来日本全国租金水平呈现缓慢下降趋势,大家更乐意去租房而非买房。

目前美国已经进入了主动租赁时代,租房人员呈现出“高学历、高收入、快增长”的特点,本科及以上学历的租赁者比例突破了50%,充分享受高品质房屋租赁带来的舒适生活已成为这类人群的最大诉求。

在日本,政府通过颁布对土地、房租限价的统制令,以低廉的租金吸引居民选择租房,这保证了日本长租市场的可持续性。同时,一些有房一族也加入租赁行列,为了追求更好的居住体验。

看完美日的租赁市场,确实前景可观,可如何避免走弯路成了难题。

现在追求更高品质的生活似乎成了租房的诉求,所以说长租公寓的未来一定是要做好公寓服务,必须在“品牌建设、产品体验、客服系统”这三个维度深耕细作。

对于消费者来说,影响消费决策的永远都只有两个因素,一是价格,二是安全。但现在没有运营商真正解决了这两个问题,他们甚至为了追求利益,不断在破坏这两个最基础的需求。

显然,如今长租公寓如鲠在喉,早已走过风口正盛的阶段,面临这急速扩张可能的资金链断裂。在这背后,是如何加速转型和存活路径的担忧。

但对于未来而言,摆在房企面前的依然是一个未知数,因为没有人知道到底应该是进是退。

从整个行业来看,其存在的价值,不止是创造具有竞争力的产品与服务,更需以长远眼光,致力于行业盈利模式的持续探索,拉高长租公寓行业的整体水平。

尊重客户才是长租公寓的开始。

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作者: 锦鲤财经    /    文章:38篇

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