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纽交所钟声与左晖的贝壳找房新征程

 2020-08-14 20:22  来源: A5专栏   我来投稿   一点财经编辑部的个人主页 撤稿纠错

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“BEKE”,贝壳找房的新名号!

8月13日,美东时间9点30分,北京时间21点30分,伴随着一场疫情背景下特别举行的美国、北京两地云敲钟仪式,贝壳找房(股票代码“BEKE”)正式登陆纽交所,驶入资本航道。

从2001年北京朝阳区甜水园的一间小门店,到今天在中国103个城市拥有4.2万家的门店、连接45.6万名经纪人、年交易总额(GTV)超过2.1万亿元并成功在纽交所敲钟,贝壳走过了漫长的19年,也长成了今天房地产居住服务领域拥有绝对影响力的超级独角兽。

中国拥有全世界最大的房地产交易市场,这一量级高达20万亿的超级赛道从来不缺掘金人与掠食者,但为什么是贝壳找房最终跑了出来?成功登陆纽交所并收获高达233亿美元的市值,贝壳找房凭什么?

站在贝壳找房上市的起点,回顾贝壳的来时与去路,所有人心目中都有了答案。

| 开市大吉

这是一场拥趸者甚多的资本盛宴。

北京时间8月13日21点30分,伴随着钟声敲响,贝壳找房正式登陆纽交所,IPO定价为20美元/ADS,总募集资金21.2亿美元,稀释后总市值高达约230亿美元。

与贝壳董事长左晖、CEO彭永东一同站到台前敲钟的,包括贝壳深耕行业十八年的老员工、贝壳分最高的经纪人、星光门店店东、贝壳合作品牌创始人、顶级VR摄影师、技术大牛、交易管家、客户成功经理、花桥学堂金牌讲师、贝壳的多位高层等一众贝壳人,以及来自华兴资本和腾讯的代表,二者分别是最早入股贝壳的投资机构以及贝壳的第二大股东。

这是属于贝壳和左晖的高光时刻,虽然左晖宣称一直没有找到IPO兴奋的感觉,因为上市并不会影响贝壳的目标和愿景,但一直挂在脸上的笑容宣示了他内心的喜悦心情。

自7月24日正式向美国证券交易委员会(SEC)公开递交招股书以来,贝壳的上市之路一路吸睛无数。作为中国居住服务领域最大的独角兽,一直以来,贝壳都备受资本青睐,获得了包括腾讯、高瓴、软银、万科等诸多巨头和头部投资机构的投资。

贝壳的规模之大、模式之新、对行业颠覆之强,也让外界对贝壳的上市拥有诸多期待。但要在疫情背景下上市,外界依然为贝壳捏着一把汗。

“为什么还是按原计划启动IPO进程而不是推迟一段时间,某种程度上也反映了我们这个团队的特质:我们寻求对内归因,尽量降低环境的干扰因子。我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他。”

在紧随招股书后发布的致投资人信中,左晖如此回应逆境上市的选择,结果也印证了左晖的底气与信心绝非妄自尊大。

《一点财经》了解到,本次贝壳IPO的承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通、中金公司等国内外知名投行。据招股书披露,贝壳部分现有股东及第三方投资者有意认购至少价值8亿美元的ADS。

其中,腾讯将至少认购价值2亿美元的ADS,高瓴和红杉则分别认购至少价值1亿美金的ADS,富达基金及其相关实体意愿认购至少4亿美元的ADS。但最终,贝壳IPO定价为20美元/ADS,高于17-19美元的指导价格区间。

上市首日,贝壳股价大涨87.20%,股价报37.44美元,总市值422.13亿美元,“BEKE”开市大吉!

| 何以乘风?

20万亿的超级赛道上,唯有贝壳能乘风而起,凭什么?“做难而正确的事”!

从“不吃差价”、到建设“楼盘字典”、到“真房源”、到推行“安心服务承诺”、到招募培训新一代经纪人、到平台化运营、到VR看房、到建立花桥学堂并培养中国第一代职业Broker,贝壳不相信有什么捷径可走,今天终成气候是对之前选择的褒奖。

上市前夕,贝壳找房联合创始人、CEO彭永东在发布的《IPO之际给贝壳伙伴的信》中这样写道:此时此刻,贝壳离“成功”二字还差得很远,如果说今天取得了一点点小成绩的话,那也是更大的、更宏观背景下的一个缩影,是长期主义的成就、是产业互联网的成就、是价值观的成就、更是产业里几十万普通人的成就……

正如这封信中反复提及的“做难而正确的事”是贝壳找房过往19年成长史中的最佳写照。

一些业内人士研究贝壳找房能在众多竞争者中做大做强,统领行业发展的根本原因,最终都归结为一句话——贝壳朴素地坚持了对行业痛点的解决。

解决行业痛点,说易行难。中国庞大的房地产市场催生出了代理业的蓬勃发展,但由于市场门槛较低,从业人员数以千万计的中介行业几乎可以说是最“原始”的行当,吃差价、假房源、欺诈、恶性竞争等乱象层出不穷。

中介行业长期处于低水平竞争,劣币驱逐良币,令消费者不胜其扰,也让自身持续发展瓶颈凸显。

左晖决心做自我颠覆,逐一攻克这些困扰行业的痛点的变革者。2004年,左晖率全行业之先提出阳光交易模式,“不吃差价”,让买卖双方见面,签订三方协议;

2008年,左晖又做了第二件大事,启动“楼盘字典”项目,从一间一间数房子入手搭建数据库,建立“真房源”。任何一项服务于大额资金交易的平台,最基础的前提就是让用户信任。而房屋交易服务平台,首先要提供的就是房源真实,才能通过交易沉淀出品牌信任。

这两件事完成之后,左晖又邀请彼时尚在IBM任战略与变革高级咨询顾问的彭永东加盟链家,他要将让整个中介服务流程“线上化”。

2010年,彭永东正式加盟链家,他接手的第一个任务是利用已有在线产品。面对C端的链家在线及开放给经纪人的Sale Efficiency系统,即SE系统。

这套系统可以让经纪人完成从房源录入、过程管理到成交撤单的所有环节,同时让公司对整个过程进行监督和风险管控,推动真房源数据库的进一步完善以及面向C端的信息展示。这个任务一做就是四五年。

今天再来看左晖祭出的这一套组合拳,其战略高度和前瞻性都显露无疑。但在当时,行业内比比皆是安于当下“赚容易的钱”的人,这样的动作更多被认为是出力不讨好,毕竟这对于链家人力、物力、财力都是一场极大的消耗,但左晖目标清晰,看得透彻,做得坚定。

前两件事,左晖目标在于打造出链家令消费者信任的品牌,后一件则瞄准了互联网找房的大趋势。早在2009年,中国消费者通过互联网找房的比例就已达到50%,并处于快速增长阶段,左晖要为未来做准备。

品牌跟商业模式打造出来之后,对于资本的吸引变成了水到渠成的事情。2011年和2014年,链家先后完成了Pre-A轮和A轮融资,左晖终于有资本对他商业模式中另一核心的砝码say yes,那就是更多的门店和更多的优秀经纪人。

2015年这一年,链家先后在上海、北京、深圳、成都、杭州、重庆等一二线发达城市,以投资并购的方式合并了伊诚地产、德佑地产与易家等共计11家房地产中介企业。这11家房地产经纪公司,每一家都是所在地区数得上名号的房地产中介品牌。

一端是链家以楼盘字典掌握着全国海量真房源;另一端链家拥有最多的中介门店和经纪人;而透过互联网,链家又得以将这一切流程以标准化的形式搬运到线上,并以此连接更多的消费者。

三个方向,链家都做到了行业的极致。到2017年底,链家已经是手握8000家门店的超级巨无霸,当之无愧的行业老大。

然而,左晖的野心不止于此,链家开始裂变。2018年,贝壳横空出世,左晖目标是要颠覆整个行业。

“贝壳平台所做的事情就是把过去链家取得成功的一些方法论、价值观,提炼出来赋能给店东,与此同时,加盟德佑的店都能够共享贝壳平台上大量的房源,房和客的匹配率能够比过去高很多,成交量也会明显增加。”

好平台的吸引力是天然的。短短两年多时间,贝壳就在全国103个城市拥有了260多个房地产经纪品牌,门店数量超过了链家时期的5倍。

CIC灼识咨询报告显示,2019年贝壳集团创造了2.1万亿元的GTV,促成超220万笔住房交易,成为中国最大的住房交易和服务平台,以及所有行业的第二大商务平台,仅次于阿里巴巴,这也正是贝壳最终在资本市场上乘风破浪的根源所在。

| 未来疆域

对于贝壳来说,上市只是个新起点。登陆纽交所之后,如何继续保持增长,如何拓充业务边界,如何在资本助力下把贝壳引向一个更好的未来,是左晖思量中的事。

资本市场的热烈拥抱,无疑带给已是房地产居住服务领域的独角兽更加坚实的基础和底气,如何营造更大的想象空间,贝壳早已准备好新的跨越。

招股书显示,贝壳的二手房交易从2018年的8219亿元增长至2019年的1.297万亿元;新房交易总额则从2018年的2808亿元大幅增长至2019年的7476亿元。

可以明显看出,贝壳营收中来自新房业务的贡献度在迅速提升。2019年,贝壳集团营收达到460.15亿元。其中存量房业务246亿元,新房业务203亿元,其他新兴业务12亿元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜就指出:“它(贝壳)是一个交易所化的互联网平台,它连接了供需的双方,可以把以很多传统的交易环节省略掉,这是它的价值所在,而且它还有很大的延展性和想象空间。”

根据CIC的报告,2014年,国内新房、二手房和房屋租赁市场加总为9.7万亿元,而到了2019年,规模已增长到22.3万亿元,CAGR达18.1%。预计2019年开始至2024年,新房、二手房和房产租赁市场的CAGR降速至6.6%。

即便如此,到了2024年市场规模也将达到30.7万亿。作为行业的绝对领先者,贝壳自然能捕获更多机会,进一步扩大规模和领先优势。

CIC报告还显示,中国通过居住经纪服务平台的房屋交易额已从2014年的3.2万亿元增加到2019年的10.5万亿元,预计2024年将达到19.1万亿元。这意味着,30万亿的交易规模,有19万亿将倚仗于经纪平台来完成,经纪服务渗透率将从2019年的47.1%增长到2024年的62.2%。

需要注意到,这还只是交易与租赁,并不包括家装、家居、物业这样的高频低价市场。数据显示,房屋装修、房产金融等其他房产相关服务在2019年的市场规模为7.9万亿元人民币,预计到2024年将增至约15万亿元。对于贝壳来说,这是有待挖掘的另一片蓝海。

贝壳在招股书中同样提到,如果上市成功,贝壳找房计划将募集资金的30%作为平台研发资金,30%用于扩展新房屋交易服务,25%用于服务产品多样化和业务运营扩展;剩余金额将用来满足公司营运资金需求及潜在战略投资和收购。

“我们将不动产住宅的全产业链分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域,通过线下经纪人的深入服务及线上数据所建立的消费者认知,我们有可能在全产业链中都创造全新的价值。” 在致股东信中,左晖如是说。

| 结语

回望过去19年,贝壳始终坚持“做难而正确的事”,最终在正确的道路上取得了令人瞩目的成就,也最终迎来了资本市场的大大拥抱。这一切还只是序章,在贝壳与左晖面前,庞大的房地产交易市场以及延伸领域,仍有宝藏待挖掘。

筚路蓝缕,以启山林,将“做难而正确的事”幻化成价值观的贝壳无疑还将加速奔跑,奔向新的疆域。

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作者: 一点财经编辑部    /    文章:277篇

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