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贝壳是否形成了类“辛迪加”式垄断?

 2021-04-14 10:21  来源: A5专栏   我来投稿   互联网江湖的个人主页 撤稿纠错

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近日,阿里因垄断被巨额罚款182亿引起了轩然大波。随即,姚劲波在微博喊话,称 “在房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿,强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳 40 亿(4% 标准)。并建议将此罚款打入国家公积金账户,以降低公积金贷款利率减轻老百姓买房负担。”

贝壳方面对此回应称:“自创立起,贝壳坚持依法经营,完善合规体系,以科技驱动行业良性发展。”

贝壳是否有“二选一”行为我们难以判断,但是可以发现,贝壳的回应只有寥寥两句话,既没有对姚劲波的控诉感到愤怒,也没有对姚劲波提供的材料做出针对性的解释,显得不痛不痒,难道贝壳真的有垄断嫌疑吗?

被资本力捧上市,被行业人人抵制

房地产中介有史以来一直存在诸多问题。由于信息不对称,长期以来这个行业虚假房源信息不绝,一些信息发布者贴出低价房源,甚至以不存在的房源来吸引客户,再加上员工素质参差不齐导致用户体验很差。

比如一些黑中介往往通过发布已成交房源信息、恶意标低价格等方式招揽业务,等实际看房时,再谎称房源紧俏已被抢人捷足先登,然后带你去看其他高租金或不尽人意的房源。左晖在成立链家之前的几年,就曾被中介骗过多次。

因此,左晖希望能做一个不坑骗消费者、能够保证消费者权益的房地产中介公司。于是在2001年,链家房地产经纪成立,第一家线下门店甜水园店正式开张营业。但谁又能知道,曾经满怀梦想的少年,似乎在一步步成为行业内人人抵制的“恶狼”。

随着房产市场的快速发展,链家迅速成长为知名房地产经纪品牌,巅峰时在全国28个城市拥有8000家门店,近15万经纪人,虽然规模越做越大,但链家并没有摆脱传统的房地产中介模式。

有传闻称,链家2016年在完成B轮融资时,曾与投资方签署了对赌协议。协议规定,如果链家未能在5年内完成上市,投资方将有权要求在其后任何时间内让链家回购投资人股份;且回购价格是投资价格外加每年8%的单利回报。

传闻是否真实尚未可知,如果属实的话,顺利登陆资本市场成为左晖的首要目标。但从链家的公司经营结构来看,如此典型的重资产结构在资本市场显然并不讨好,与互联网接轨似乎成了最佳选择。

但是其中的难度也超过了左晖的预期。实际上在2013年,链家曾推出了线上版“链家在线”(后更名为链家网),但这只不过是将链家原有的线下业务直接照搬到线上,并没有对链家产生太大的帮助。

那么该如何实现与互联网的深度融合呢?平台模式映入了左晖的眼帘。既然电商平台可以在互联网上连接商户与消费者,那么为什么房地产中介业务不可以在互联网上做一个自己的平台呢?这可能是左晖当时内心的一个写照。

于是在2018年,贝壳找房横空出世,并且建立了经纪合作网络(ACN模式),希望整合更多的房地产经纪品牌,成为房地产中介的互联网平台。

一时间贝壳遭到众多大型房产中介公司的抵制,被戏称为“既是运动员、又想当裁判”。

前任我爱我家副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖就曾公开表示:“贝壳既当运动员又当裁判员,在具体操作中,它把房源优先给自己的亲儿子——链家和德祐来完成。因为在内部ACN系统里,如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交,大头儿就要给人家,其只能抽8个点的平台费。”

但不可否认的是,贝壳确实成为了资本的宠儿。

据天眼查专业版APP显示,在成立后短短几年时间里,贝壳先后获得了两轮超36亿美元的融资。两轮的领投方分别是腾讯和软银愿景基金,跟投方不乏高瓴资本、红杉中国等知名投资机构,为贝壳之后的IPO上市打下了坚实的基础。

调控之手伸向房地产中介

资本力量的加持下贝壳实现了疯狂的规模扩张,成功上市后的贝壳更是风光无两。

在2020年财报发出后,贝壳的市值体量已经超过了万科、恒大、碧桂园等一众上游房地产开发商。但这同样也可能带来一些严重的问题,那就是监管层是否认可贝壳的做法?贝壳是否会走向垄断的深渊?

首先从行业属性来看,房产行业是中国最大的行业之一,行业规模从2016年的16.2万亿元上升至2020年的24万亿元,预计到2025年将以8.9%的复合年增长率进一步增长至36.6万亿元。

在贝壳上市之前,贝壳招股书披露,2019年其通过220多万笔交易,贝壳房屋交易额已经达2.1万亿元GTV(总交易额),在全国经纪机构完成交易额占比达20.3%。

在2020年,贝壳用一年时间从2.1万亿GTV做到3.5万亿,贝壳的存量房业务交易量已经占据全国总交易量的21.55%,新房业务增长迅猛,占据全国总GTV的10.8%,贝壳已经成为继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。

其次,在那些同行眼里,贝壳或许早已成为了垄断的代名词。

早在贝壳成立之时,58同城就与安居客牵头,请了我爱我家、中原地产、21世纪不动产等10家地产服务业山头,搞了一次“真房源誓约大会”,针对的就是链家与贝壳。

之后贝壳也曾受到了金华、绍兴、南昌等多地中小房地产中介的抵制,金华上百家房地产中介机构代表签署了《反壳联盟条约》,口号为:反对垄断,抵制不良竞争。

但是,从如今局面来看,他们似乎并没有成功。截至2020年6月底,贝壳已经连接了超过265家经纪品牌,超过4.2万门店以及103个城市的37万名经纪人。

虽然贝壳号称100%真房源,但是在越来越多第三方房产平台入驻贝壳之后,平台很难严格监管到每一个合作伙伴的房源信息,这一承诺也更难兑现。

在今年年初,北京市住建委会同属地住建房管部门对当地多个房地产开发项目开展现场执法检查时,发现网络平台违规发布房源和开发企业违规使用分销渠道问题,住建部门对贝壳找房等网络平台进行了约谈,要求各机构不得对未获批销售许可的项目发布房源、代理销售。

最后,从整体大环境来看,对于贝壳的监管或许势在必行。

2020疫情冲击下,全世界经济负增长,但楼市坚挺,出现了房价上涨热潮蔓延,恐慌性购房的现象。而在3月份中国房地产测评中心监控的288个主要城市中,共有148个城市一手房价格指数环比出现上涨。

为了遏制房价过快上涨,宏观调控一轮接一轮,截至目前,多地陆续出台的房地产调控措施已累计超过百次,地产交易隐约熄火。

而调控房产中介也是房价调控中的组成部分。从历史经验来看,这些中介机构如果哄抬二手房市场价格,将引起买房恐慌和卖方疯狂,加剧房价非理性上涨。

在1月20日,海淀房管局约谈了在区域交易市场中占比较大的链家、我爱我家、麦田和中原地产等中介机构,还检查了各中介机构在房源推广及居间服务过程中,是否存在以“学区房”为由,哄抬房价、租金等违规行为。

结果在今年1月,链家、贝壳等平台的北京区域,已经不再显示每天交易量及每个小区历史成交价格,调控之手似乎已经从房地产开发商伸向了房地产中介。

类“辛迪加”式垄断?

那么该怎么判断贝壳是否有垄断行为呢?

垄断一词源于《孟子》,“必求垄断而登之,以左右望而网市利”。在资本主义经济里,垄断指少数资本主义大企业,为了获得高额利润,通过相互协议或联合,对一个或几个部门商品的生产、销售和价格进行操纵和控制。

而当今移动互联网时代,垄断的释义也在不断的更新与变化。

在2020年11月,国家市场监管总局发布了《关于平台经济领域的反垄断指南(征求意见稿)》,其中,令许多用户苦恼的“二选一”、大数据杀熟、捆绑交易,以及低价倾销、拒绝交易等现象都被定义为垄断。此次姚劲波晒出的合同,意思就是指贝壳把“二选一”包装成自愿。

电商与房地产都是很大的市场,相比电商平台,房地产中介平台同样可以做成很大的规模,两者最大的区别在于垂直度。由于房地产过于垂直,因此房地产中介平台可以更快的实现扩张,也更容易达成垄断的效果。

所以我们可以看到,在电商领域,即便淘宝起来之后,依然不会挡住京东、拼多多等平台的崛起,阿里也很难站在电商的高地上实现把持和独占。而房地产中介平台如今只有一个贝壳,而且成立不过四年左右的时间,规模已经仅次于阿里。

我们不看贝壳的具体行为中是否存在“二选一”,如果只从其发展模式来分析的话,还真的与历史上的某些垄断组织有些类似。

在垄断的发展过程中,生产同一产品或相关产品的企业所形成的垄断组织大体上有三种形式(贝壳的产品是房地产中介服务):

第一,卡特尔(cartel)。参加卡特尔的企业一方面为获得垄断利润而在价格、销售市场、生产规模和其他方面签订协议,另一方面又保持其在经济活动中的独立性。

第二,辛迪加(法文:le syndicat)。辛迪加是通过签订共同的供销协议而形成的企业同盟。虽然从法律上看,加盟辛迪加的企业仍然是一个独立的经济组织。但是参加辛迪加同盟的企业将失去商业独立性。

第三,托拉斯(trust)。参加托拉斯的企业不再是法人,由托拉斯对原企业实行产、供、销、人、财、物的统一管理,参加者在法律上和产销上都会失去独立性。

相信大家也能做出一定判断,实际上贝壳和辛迪加的组织形式非常相似。

各个房地产经纪品牌在加入贝壳的平台之后在法律上仍然表现为独立的企业,但是在商业活动中已经失去了部分的独立性,必须遵守贝壳制定的规则进行业务开展,比如贝壳引以为傲的经纪合作网络(ACN模式),不过仅凭这些还无法准确判断贝壳的行为属于垄断。

要知道,垄断并不是目的,而是一种手段,垄断的目的在于:借由垄断特权实现对供应来源的控制、或是企业间的联手或协力行为来达成不正当竞争行为,比如随意调节价格。

巧的是,贝壳也一直在调整佣金价格。

在去年12月底,郑州贝壳系门店宣布上调中介收费标准至3%(从卖方0%,买方2%调整至卖方1%,买方2%。),这与上海、深圳、广州等一线城市价格一致。今年2月18日,重庆贝壳服务平台同样的上调声明也引发热议。

但是目前全国主流城市大部分中介的佣金费率在1-2%之间,贝壳抽佣明显更高。

实际上,贝壳对于新房业务的B端开发商收取的渠道费实现了更为隐性的上涨。

据《华尔街见闻》报道,2018年后,链家优势显著的北京地区新房销售佣金费率从1%逐步提升至3%以上。2019年达到5%-8%,部分项目达到10%以上。

由此,我们也发现了贝壳2020年能够实现收入和利润增长的原因:由于疫情原因下房价上涨、再加上监管压力下房地产企业由于去库存以及回笼资金需求,不得不满足贝壳佣金费率提升的要求。结果在2020年,贝壳的新房交易营收首次超过了存量房交易营收,同比增长87.1%。

对于“既做裁判又做运动员”,左晖也曾有过解释,“我们在做个球场,希望在这里踢球的人越来越多,规矩越来越好”。

这个解释非常巧妙,似乎只是说自己在做球场,规矩越来越好,却忽略了规矩的制定者的问题。这就像是以自己的平台属性作为掩护,却希望人们忽视规则应该如何打造、由谁打造一样。

确实,如今互联网平台越来越多,人们对此已经习以为常,由此引发的问题似乎也被隐藏了起来,偶尔才漏出些蛛丝马迹。但是监管层面并没有丝毫的放松,反而愈发的收紧。

风往哪个方向吹,草就往哪个方向倒。贝壳以为自己是风,是规则背后的制定者,而在监管层面出手后,或许它才能发现:自己或许只不过是一根有待修剪的野草。

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作者: 互联网江湖    /    文章:394篇

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