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顺丰房托赴港上市 顺丰的“小算盘”能不能算出“大生意”?

 2021-04-28 10:23  来源: A5用户投稿   我来投稿   a5_c020ee52f3的个人主页 撤稿纠错

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2021年第一季度业绩刚刚“爆雷”的顺丰,这几天又有了新动向。

4月23日,港交所披露,顺丰控股分拆的房地产投资信托基金(以下简称顺丰房托)通过了上市聆讯,拟在港募资3亿美元,最快5月即可挂牌上市。

从顺丰信托基金传出上市的节点来看,颇值得寻味。毕竟,顺丰今年一季度业绩大跌,市值一度跌超2000亿。

顺丰作为一家快递物流综合性服务商,今年筹划房地产投资信托基金并上市,不得不让人浮想联翩,难不成顺丰也玩起了“跨界”生意?还是醉翁之意不在酒意在拯救“爆雷”的业绩?

布局顺丰房托,醉翁之意在物流

简单来说,顺丰房托是顺丰的亲儿子。

今年2月,顺丰发布公告称,顺丰控股股份有限公司筹划通过境外控股子公司间接持有的,分别位于佛山、芜湖、香港的三项物业作为底层资产,在香港设立房地产投资信托基金,并在港上市,顺丰控股间接持100%股权。

究其原因,顺丰大动作拆分房托基金上市的背后,其实有着自己的“小算盘”。

一方面从顺丰本身来看,今年一季度的业绩预期已经让投资者感到不满。

据顺丰控股2020年年报显示,期内营收为1539.87亿元,同比增长37.25%;归母净利润73.26亿元,同比增长26.39%;扣非后净利润61.32亿元,同比增长45.74%。

时隔不到一个月,4月8日公司发布公告,预计一季度亏损9亿元至11亿元,4月9日股票开盘即跌停,当日报收72.72元/股,而在今年2月18日才创下124.7元/股的历史新高点。这是从2009年有记录以来,顺丰首次在一季度业绩出现亏损的情况,即使2020年疫情最严重的时候,顺丰一季度仍然实现了超9亿元的盈利。

顺丰不太好的业绩表现,必定需要拓展一些新的业务增长点,此时拆分房托基金上市,确实可以实现融资,进而为顺丰核心业务的发展带来一些资金上的支持。

早前,顺丰就有过成立ABS成功的经验,2018年12月11日,“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立,这是国内首单类永续物流地产储架类REITs,首期发行规模达18.46亿元,这也被视为物流地产证券化向公募REITs迈进重要的一步。

此外,顺丰房托赴港上市还得益于港交所政策的利好,2020年12月,香港《房地产投资信托基金守则》修订,放宽REITs投资限制,容许房托投资少数权益物业。

截至目前,在港交所上市的REITs共有14只,包括越秀房托、招商房托等主要资产位于中国内地的房托基金。自REITs上市后,越秀REITs完成“四连跳”,资产规模从45亿元提升至2020上半年的363亿元。

那么,房托基金若能成功上市,确实会有助于顺丰整体市值的提升,帮助顺丰核心业务的更快发展,但这毕竟是设想,要想探讨这个结果的可能性有多大,仍需回归到顺丰房托基金自身成色上来。

利润连续下滑,顺丰房托背后的AB面

顺丰房托是国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金,投资重点为全球范围内可产生收入的房地产,初步重点为物流地产。

招股书显示,截至2020年12月31日,顺丰房托基金物业可租总面积达30.8万平米,估值约为60.93亿港元,平均出租率约为94.9%。各物业均位于香港或内地主要的物流枢纽内,毗邻机场、海港、铁路、高速公路等交通要口。

可这样一个初创还处在试水阶段的房托基金,成色究竟如何,能不能在其赛道上大放异彩,很重要的一个关注点在于自身表现如何。

在租户来源上,兴业证券指出,顺丰房托物业组合资产包虽具有新旧物业搭配,出租率高,抗风险力强的特点,但租户高度依赖顺丰关联租户,三大物业94%的租户来自物流行业,其余的租户包括药品、科技及其他行业,顺丰关联租户占比顺丰房托总收益的60%以上。

基于这一基本面,我们能看到顺丰房托在物业资源上确实具有不错的支持,但换个角度来看,这种高度依赖的背后同样潜藏有高风险。对于任何一家企业来讲,高度依赖某一流量渠道或者单一业务都不是一件好事。

业绩层面,招股书显示,2018、2019及2020年其收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元;运营溢利为4.23亿港元、2.85亿港元及1.6亿港元;公司拥有人应占年内溢利为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元,顺丰房托利润已连续两年下滑,业绩并不亮眼。

站在整个行业的角度上,信托基金本身赛道确实还不错,电商的崛起带动了物流行业的加速发展,2020年4月,国内基础设施领域公募REITs开始试行,物流地产也得到了市场的广泛关注,万科、招商蛇口等房企纷纷入局,如近期招商蛇口试水首批基础设施公募REITs,甚至京东、苏宁等电商企业也开始涉足,如2020年第四季度京东推出的首支物流地产开发基金“京东产发”。

这意味着,赛道上也存在像万科等房产巨头以及京东、苏宁等电商巨头的身影。在房托基金赛道格局未定的当下,如何脱颖而出并不会是件容易的事。

总的来说,孵化于顺丰的顺丰房托,依托资本良好的大环境,以及赛道的利好或能给顺丰带来一些新的故事,但能否实现对顺丰的反哺还言之过早。

文章来源:IPO捕手,转载请注明版权。

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作者: a5_c020ee52f3    /    文章:11篇

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