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海链租房靠谱吗?长租公寓:资管分离是大势所趋

 2018-04-23 16:29  来源: 互联网   我来投稿 撤稿纠错

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长租公寓有重资产、轻资产之分,即便是在重资产领域,不同的运营商做的资产轻重也大有不同。海链租房副总裁楼海淼多次强调,资与管的分离,从国际经验来看可能是大势所趋。

长租公寓产业,从资产轻重的角度可以分为:自持式、包租式和托管式。

自持模式,是真正的房东,长租公寓运营商作为租赁房屋的所有权人,对租赁房屋具有完全的占有、使用、收益、处分的权利,所有权人可以直接或通过受托人将租赁房屋出租给客户,形成直接的租赁法律关系。其收益来源不仅仅是租金收入,还包括持有的房屋价格上涨带来的收益,当然也不排除价格下跌带来的损失。所以,自持模式对运营商的资金实力要求非常高,同时也对其对于房地产价格趋势的把握要求非常高。

包租模式,俗称“二房东模式”,长租公寓运营商可以从物业的所有权人处整租或散租物业,再将物业按单元转租给最终客户,这其中包括了获取物业时从物业所有权人处承租物业与向最终客户转租房屋的两层租赁法律关系;运营商通过获得两次租赁之间的价差和提供相关服务获利。作为二房东的长租公寓运营商虽然不拥有租赁物业的所有权,但该等运营商通常与物业所有权人或其他有权的物业出租方通常签订了较长期限的租赁合同(5年或5年以上),获得了相对稳定的房源。

托管模式,这里指的是委托管理模式。该种模式多为采取轻资产策略的长租公寓运营商与业主订立出租委托代理合同或资产管理服务合同,以租赁房屋的业主的代理人和服务提供商的身份将房屋出租给客户,是长租公寓运营商在考虑风险控制、房屋空置、税收等多种因素后选择的商业模式。这种模式下,长租公寓运营商没有转租模式下在空置期仍然需要向业主支付租金的风险,多数会在与租客之间的《租赁合同》中明确,其作为房屋出租人授权的房屋管理人与租客签署《租赁合同》,还会明示房屋出租人的姓名,以期达到显名代理[5]的法律后果。

国外长租公寓的发展由来已久,特别是美国,居民租房比例、房屋租赁的机构化比例都非常高,而且也涌现了类似于EQR这样的市值达千亿美金规模的长租公寓企业。其典型的特征就是资管分离。即用社会化的资金获取房屋的所有权或租赁权,运营商本上只通过专业的设计、装修、出租、服务能力,获得运营收入,国内新派公寓的模式最与之接近。随着国家对房屋租赁ABS、reits、房屋租赁产业基金的大力支持,长租公寓行业越来越呈现资与管分离的趋势。

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