联合办公领跑者氪空间的“自营之道”

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持续近一周的阴霾散去，北京的天空渐渐放晴，照进会议室里的阳光愈发强烈起来，工作人员把窗帘拉了拉紧。

站在LED显示屏幕前，身着黑色外套的刘成城显得格外自信。作为联合办公企业氪空间的创始人兼董事长，他将在氪空间总部的会议厅内，分享他们的品牌战略。

就在几个小时前，氪空间宣布拿下One Hennessy进军香港市场，宣告迈向国际化的第一步。而一天之前，氪空间才刚刚公布了“让办公更美好”的使命，并提出未来100天内的“小目标”：在北京、上海两地新开业12家社区，新开面积接近10万平方米，新增供应超10000个工位。

前方战线动作频传，很显然，氪空间已为今天的战略发布会成功“造势”。

作为国内联合办公领先企业，氪空间似乎正呈现出一种“厚积薄发”的状态，这意味着其正在快速拓展领地、扩大规模，把服务带给更多的中小型办公团队。氪空间将以怎样的战略加速发展?又将如何引领国内联合办公?

视线回到沟通会现场，这些问题将一一得到解答。

(一)自营模式

沟通会就在北京的骏豪中央公园广场，这个与鸟巢、广州电视塔、上海中心大厦、台北101等知名建筑一同获评“中国当代十大建筑”的地点，正是氪空间豪华的新总部所在。

资本加持后的氪空间，显示着“富创业”的气势，也开始了高举高打的路径。

会议室内采用了明黄色的灯光，风格简洁明快。氪空间新近调整了会议室颜色布局，据说这会让人更加“快乐”，当然，他们也更换了新的logo。

“今天我想跟大家说的是，氪空间在今天这个时间点，我们已经成为这个行业内绝对的自营第一。”刘成城豪言。

刘总傲娇的是，目前氪空间的管理面积已经达到22万平方米，更重要的是，这些场地，均为自营场地。

这个数字，比上月增长了120%，今年以来，氪空间“拿地”的速度一直高居不下，这正是氪空间目前的加速布局策略。仅在今年1-4月，其新增签约面积就已经达到了15万平方米。“预计到今年8月底，氪空间的自营管理面积将超过30万平方米，这将是国内联合办公企业自营面积最大的规模量级。”

联合办公的本质是创业维度的“共享经济”，这种模式将极大地降低创业者的成本，更重要的是能够让创业者更加“专注”于创业本身，当然，它还带有更多的科学与社交的成分。

但这种共享经济，在Wework风靡美国的时候，在大洋彼岸的中国，却有着别样的风情。获得政府的补贴与支持，采取加盟与代理模式的疯狂增长，似乎并非那么一帆风顺。

这正是氪空间为何选择重资本的自营模式的原因。刘成城表示，自营是为了统一化高标准的快速扩张。按目前氪空间的发展速度来看，平均每个月新增面积达到4万平方米，这也成为了刘成城拒绝收购扩张的原因。

“氪空间一个月新开的面积可以在这个行业排第三，完全没有必要再去收购一个小于4万平米的同行，更何况它的产品质量、服务品质还需要升级到与氪空间同一标准，这对我们是没有意义的。” 刘成城表示，反而按照现有标准去扩张，速度是更快的。

业内专家认为，在中国推动创业的大背景之下，实际上最不缺的就是园区以及土地，而这为氪空间选择自营提供了良好的支撑。

当然，自营的模式，也表现在对产品的制定标准上。统一的装修，统一的办公设备及基础设施，这种集采将实现成本的极大降低，而这一切，又需要规模的支撑。

“测算下来，我们的装修成本会有大概20%—30%的降低，家具采购成本比市场会有40%的降低。” 氪空间总裁钟澍如是说。

钟澍认为，一个好的办公空间，是对于组织行为学、现代化沟通工作方式的智能解决方案。氪空间在这一块下了不小的工夫，基于此进行人性化设计，以提供更智能化、更舒适的办公空间。

“比如这个房间我们用的T6灯管，在空间设计的时候会充分考虑到照明对人的影响，会去计算空间照明。”在氪空间触及到用户体验的每个细节，甚至于地板材质、桌椅角度、水吧设置，都有专门的设计和布局。

他认为，氪空间在“产品配置”上，全方位采用了最适合办公场景的空间规划，并配套了智能化的空间管理系统。无论是在装修、项目管理系统来说，都由专业的团队管理和把控。

实际上，氪空间的高标准统一模式，目前已成为联合办公行业的高端样本。这种务实而贴近创业者的理念与实践，似乎取得了不错的成绩。

“目前氪空间绝大部分社区，单体都已经实现盈利”，刘成城表示。

按照行业发展的时间线，我国联合办公行业有着三种形态。

第一种联合办公企业项目多由政府扶持发展，在政策优势下，企业能够以较低的价格获得土地与办公场地，加之税收、补贴等政策优惠，建立起较为完备的联合办公空间，如早期的地方创业孵化园区，以及以德必易园为代表的创意园区等。将创业者进行快速集中，大家在一起“联合”办公。

第二批则是在响应政府创业需求的背景下，一些企业创办创业空间，同样可以从政府获得价格较低的地块，并享受补贴等政策红利，从而便于启动招商。另一种形态，则是以投资人、投资机构为主体的众创空间建立。他们将此前曾投资过的企业进行集中，可以以较低的成本运营，并在多领域企业聚集的基础上实现投后互助，形成内循环。

第三批则是以星河互联为代表的创业园区。在一个创业idea的基础上，企业“招聘”合适的创业者进行项目创业执行，并提供与之匹配的资本等资源以及统一的技术、财务等支持。这种模式被普遍称为“*式创业”。

对于氪空间来说，则是典型的第二批创业者。刘成城表示，“氪空间也跟很多政府有合作”。但与诸多政府支持的孵化器等机构不同的是，其选择“以市场化的方式合作，这样才能保证长久地存活”。

但相较于诸多众创空间的竞争格局，氪空间没有采取迅速拿地，快速扩张，“集合”众多的初创企业，而是选择从自营端进行突破，注重创业者工作实质体验，进行精细化运营，进而形成高服务标准等分层玩法。

(二)标杆追求

凡事应时而生，应势而为。

诞生于2014年4月的氪空间，正值创业创新的热潮兴起。同年9月，国家提出了“大众创业、万众创新”的口号。几个月后，“双创”作为标志性词汇开始走红，并被史无前例地写进了政府工作报告中，以鼓励创业的热情与地方在税收、资金等方对创业者的支持力度。

创新创业浪潮开始涌现，初创企业数量快速增长。

尤其是在“双创”提出的2014年，新登记企业增长率更是达到了45.88%的峰值(国家工商行政管理总局数据)，而在2017年，国内新登记注册企业数量达到了605.9万家。新增企业正以每年百万级的数量持续增加。

大量的新创企业诞生，就意味着需要相当量级的办公空间提供场所支持，而对于一个初创企业，场地和办公等费用都是企业的大比例硬成本。

这样的背景之下，能够通过办公场地、设施等资源共享方式，降低企业尤其是中小团队成本和门槛，这比Wework诞生下的美国更为迫切。因此，主打“为中小企业提供创业场地”的联合办公服务企业也随之蓬勃发展。

2015年，为中小团队提供场地支持的联合办公机构呈现出大爆发的趋势，也使得这一年被称为“联合办公元年”，全国众创空间数量达到4471家(科技部数据)。经过两年的稳步增长，在2017年，这个数量超过5500家，呈现出了明显的沉淀状态：一些经营不善的众创空间陆续关停，行业内竞争加剧，精细化运营时代来临。

而中小企业对于办公空间的灵活性要求日益增强，咨询机构沙利文认为，未来5年,中国联合办公市场预计将继续保持高速增长，到2022年市场规模可达4092亿元。随着大量资本的进入，2018年该市场将会迎来第二次增长小高潮，并进入成长期。在该阶段，联合办公的商业模式基本成熟，也将日渐被更多企业接受。

而此时的氪空间，选择加速扩张与布局，显然“得天应时”。

2016年1月，氪空间从36氪分拆，并获得了A轮融资。原京东集团副总裁钟澍出任氪空间总裁，氪空间开始以联合办公为载体，实行规模化运营，并定位于全球化发展。

此后，氪空间团队持续扩张，原去哪儿网CFO朱小路、原滴滴资深副总裁陶然陆续加盟，分别出任氪空间CFO、CMO。明星团队的初步建立，实际上已是氪空间“高举高打”策略的初定之时。

2016年6月，第一个氪空间社区正式开业。当时的行业竞争正处于白热化阶段。就在首个氪空间社区开业的一个月后，WeWork正式进入中国市场，首站落户上海;当年8月，优客工场在完成B轮融资后估值已经超过70亿元，跻身独角兽行列。

“后进者”氪空间开启了赶超之旅，自营模式+扩张战略让它迅速吸引了业界的注意。

截至2018年4月，氪空间在全国10座城市拥有40个联合办公场所，在北京、上海、广州、杭州、南京、武汉等城市，氪空间自营管理面积已达22万平方米，提供超过30000个工位，为近3000家企业和2万名会员提供服务。

自营带来的统一服务模式，也让氪空间得到了资本的青睐。它迅速完成了来自于IDG资本、普思资本、中民投资本等资方的多轮融资。

今年1月11日，氪空间再度完成了6亿元的Pre-B轮融资。

资本似乎很认可氪空间的战略路径，在去年底第一次在香港进行实地考察之后，本月22日，氪空间宣布其已经租用了位于湾仔的华懋轩尼诗道1号One Hennessy大楼的11层到19层的共7层，面积达83,000平方呎，并定于2019年初完工。此外，氪空间正积极在香港岛和九龙两地寻求其他场所。

“我们希望今年能在香港推出第一个联合办公空间社区”，氪空间副总裁钱啸表示，“我们很看好香港市场，用户的需求很充足，空间开出来可以盈利，香港的办公楼空置率较低，租金上涨的空间也很大。“据高力国际表示，截至4月底，中环和金钟的空置率仅为1.9%。这意味着氪空间未来的营收有着较好的发展潜力。

总体看来，坚持自营模式构建自身壁垒成为了氪空间形成竞争力的关键因素。在这基础之上，持续盈利、保持服务品质等特征则成为其发展优势。这均指向了氪空间对于打造国内联合办公标杆的战略意图。

“我们希望未来几年氪空间的规模会有一个非常显著的提升，到时候会有更多的人在氪空间里办公，”刘成城表示，“我们提出了一亿人的快乐办公生活的愿景”。

“独角兽”氪空间的自营尝试，是否能如京东在电商领域一样实现强势崛起，现在还难定论。但在刘成城高举高打大旗之下，似乎这一目标并不是那么遥远。

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