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我们挖出了一家共享办公盈利的秘密

 2019-11-26 16:49  来源:互联网  我来投稿   周蓬蓬的个人主页 撤稿纠错

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当资本抛弃共享办公,品牌们是在等死还是在自救?

联合办公品牌WeWork 8月野心勃勃准备IPO,招股书「不慎」揭穿了营收与亏损同步扩大的事实,估值大幅度缩水。联合办公行业的盈利难题暴露在阳光之下,不管故事多动听,蓝图多雄伟,越来越难以撬动资本市场。

选址960找寻到一家登陆新三板的联合办公品牌,没有纳什空间大,没有优客工场吸睛,却是国内联合办公行业前辈。成立时间早于WeWork,在全国9城设立180多家运营中心,运营面积超25万平米,营业收入冲向5亿级,多年来保持盈利,去年净利润超3000万元。

问题来了,这家企业是怎么盈利的?

为了 活下去

双创之风催生了联合办公行业,2017年-2018年迎来爆发期。第一太平戴维斯在《2018中国写字楼市场报告》中显示,联合办公成为继金融业、信息技术业后,吸纳写字楼存量的第三大来源。上海、北京成为国内最大的联合办公市场,且两城市核心区的联合办公供应量几近饱和

行业竞争愈演愈烈,扩张吞并屡见不鲜。除专业运营商和初创公司外,一些开发商也成立自己的联合办公品牌加入战局。据中商产业研究院统计,2018年6月底,中国联合办公平台数超过300家,布局6000多个网点,总体运营面积达1200万平方米,差不多相当于10个华为欧洲小镇,30个中国尊。

资本退潮,一切皆可典当。

以氪空间为例,氪空间创始人兼董事长刘成城在2018年8月的博鳌大讲堂中公布,8月底氪空间开业社区数量将接近80个。2019年初,氪空间被曝出裁员、关店等负面消息,如今,在氪空间官网显示运营中的社区数量仅余39家。

潘石屹的联合办公品牌SOHO 3Q在10月传出「卖身」消息,北京、上海部分项目打包卖给筑梦之星,据内部人士透露,合同正在审批中。

关店、卖店都是治标不治本的方法,唯有盈利才是联合办公自我救赎的唯一出路。

毛利在三成以上

似乎市场上,敢说自己盈利的联合办公品牌寥寥无几。难道,联合办公行业都不赚钱吗?联合办公的商业逻辑究竟是否成立?

选址960找到一家盈利的联合办公品牌——创富港:毛利率始终保持在30%以上,2018年营业收入4.21亿元,毛利率为41.32%,净利润达3263万元。2019年上半年,营业收入2.54亿元,净利润889万元,毛利率达37.44%。净利润有所下滑是因为2018年下半年40%的扩张动作,以及新三板权责发生制记账法导致。

10月出租率达95%,续约率在60%~80%(唐总与许总说的有出入,请帮忙确认数字)之间浮动。目前已进驻北京、上海、广州、深圳、香港、杭州、成都、长沙、宁波等9座城市,截止10月,在全国拥有180+分中心,运营面积超25万平方米。

从规模上看,创富港或许只是头部玩家大体量的三分之一、四分之一。从成立时间看,创富港于2008年入行,被称为行业鼻祖的WeWork成立于2010年,是国内联合办公的老前辈。原本是一家IT企业,在2008年时转型做服务式办公,或许是经历过经济危机的缘故,创富港十余年来以稳为主,不急于扩张,但急于盈利;不比走得快,只比走得远。自证联合办公的商业逻辑不是一个伪命题。

起初,创富港发现了小型企业租赁办公空间的尴尬处境:小面积不出租,大面积企业租不起。针对2-30人的办公空间断层,创富港先从深圳探索起转租之道。如何实现盈利?创富港副总裁唐伟表示,创富港将「高效率、低成本」贯彻到选址-装修-招商-服务的每个环节。

 

1 0年 租期降低分摊

盈利第一点 :一定要 控制成本 ,尤其体现在选址和装修上。

创富港慢扩张的原因之一是选址难。挑选合适的分中心需要具备以下要素:

1、 楼盘使用率在8 5 % 以上 ,户型方正,宜分割成多个小面积房间,且无富余空间。余意味着浪费,即增加成本。

2、 租赁期限可签1 0年 ,降低年均分摊成本。创富港北京分部总监郭建说,「有的同行租6000平米,跟业主就签三年,加上装修,想收回成本,这摊销得多大?」郭建摆了摆手,直言「没法干」。

3、 交通便利,最好位于核心区。

一个装修模板控制成本

相比其他联合办公各具特色的装修风格,创富港通用一个 装修 模板

1、 公共空间比例压缩在5%~10%以内。郭建认为,如果1000平米的运营空间,一半作为公共区域,一半对外出租,那么出租价格至少要翻一番。公共空间越大,分摊到企业的成本越高。

2、 房间切割以3-5人间为主力产品,满足2-30人小型团队的办公需求,超过30人的企业团队不在创富港的辐射范围内。

3、 压缩装修时间和成本。以1000平米为例,装修最长40天,成本控制在1500元~2500元/平米。从装修开始,160多项跟进事项确保装修按工期按质量完成。郭建强调,装修耽搁1个月的成本需要3-4个月的利润去弥补,投资周期顺延5个月,意味着投资回报率下降20%。

环境不是最优 但对小企业来说 性价比高 选址960记者在好租网上看到,创富港霄云里8号的5人间好租价格是5600元/月,平均1120元/月/工位;距离较近的氪空间霄云路35号的5人间价格为7500元/月,好租价格为9625元/月,最低价平均1500元/月/工位。

自带系统高效运转

做过IT的联合办公企业,只有想不到没有做不到。

可以想象吗?创富港出租率统计可以精确到每一天,每一家门店。11月8日的出租率为92%,较10月份95%的出租率有所下降。这得益于创富港自己研发的一套管理系统。

据唐伟介绍,这套系统对内提高了对人员、门店的管理效率,一方面事项推进节点化,另一方面全国门店状态透明化,全员皆可营销,快速提高新店满租进度。对外,为创业者提供多重服务,自主研发的云财税平台,满足企业自动报税、财务做账等需求,并且开放给其他报税公司使用;同时,开发的手机APP能给满足企业在办公时的各项需求,甚至可以发工资。当前,服务已成为创富港的一项重要收入,占比达20%~25%。

只运营最擅长的空间

联合办公行业是否有道「红线」,一旦入驻率低于红线就意味着亏本?唐伟透露,对创富港而言,大概入驻率低于八成可能亏本。实际,创富港将红线定在90%,如果一个地区的入驻率低于90%,立即叫停新店扩张。

在采访中,选址960发现创富港经营中的小「秘密」——抓小放大。企业发展超出30人规模后,因创富港无法承载而选择离开。针对这种情况,创富港并未拓展选址或企业定制业务,不太符合「割韭菜」的逻辑。郭建认为,经过十余年的摸索,创富港最擅长运营2-30人的办公空间,已形成固定的盈利模式,以最专业的部分去创收不失为明智之举。

新店选择偏好就近原则。同楼选址或同区域选址,一方面在老店成长起来的企业可就近到新店入驻;另一方面老店就是最好的招牌,产品趋于一致,企业可提前实地参观,免去推广环节,满租快。

当联合办公行业遭遇寒冬之时,当被外界质疑之时,当同行关店瘦身之时,有这样一家企业在自我造血、低调扩张。2016年挂牌新三板,创富港如今正以每年50%的步伐扩张,目标之一是申报IPO,但是赴美、赴港或是国内,还不确定,唯一确定的目标是成为一家百年老店。

如果有人问,联合办公会盈利吗?不妨多点耐心,再看看。

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作者: 周蓬蓬    /    文章:1227篇

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